〜その契約ちょっと待った！！〜誰も教えてくれなかった不動産・賃貸屋さんの裏側

後悔しない賃貸物件の探し方〜戸建て・マンション・アパート〜　

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部屋を探す時誰でも遭遇しがちな疑問やトラブル。後悔しない部屋の見つけ方を教えます。
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部屋探しの常識

(1) 部屋の家賃の相場

10年前に駅の近くではなかったが、日当たりがよくて、周りの環境も良く、家賃も10万円で安いので決め　家賃の値上がりもないし、いい部屋に当たったと思っていましたが、それは入居したときの話です。



業界の賃貸事情は大きく変わり、貸し手市場から借り手市場に大きく変わりました。

バブル期に次々とマンションやアパートを建てた大家や不動産会社は現在、空室を埋めるために必死で、値下げだけでなく、設備も昔なら考えられないものを当たり前のように付けています。

情報誌などで、自分の部屋の近の物件を探してみると、自分より数年後の入居者の家賃が数千円安い場合や、新築が自分の部屋より安い場合があります。

家賃は値上げどころか値下げがあってもよいのです。

(2) 家賃の価格交渉

家賃は値切れないと思っている人が多いのですが、家賃は値切れます。

インターネットで家賃交渉のノウハウについての情報を公開しているサイトがあり、アクセスは100万件を達成していますが、同業者の苦情はこれまでにたった1件だそうです。

大半の不動産会社のサイトでは、リンク集でそのサイトを紹介しており、不動産会社のホームページへの掲載を要望してくる会社もかなり多いといいます。

家賃の値引き交渉は、現在、業界ではそれほど抵抗がないものと思われます。

払わなくてもいい、余分な家賃を払い、しなくてもいい不便を強いられているかもしれません。

言われた家賃を払う前に、現在住んでいる、あるいはこれから住む予定のアパート、マンションの家賃を検証してみてみる必要があります。

(3) 賃貸住宅のトラブルへの対応

突然の水もれために、部屋が洪水になったので、不動産会社に連絡したら、「ウチではどうにもならない」といわれて、大家に連絡したところ、「あなたが壊したのだから、自分で修理してください」と言われました。

しかたく、自分でかなりの修理代を払って修理しましたが、ほんとうに自己負担するべきものでしょうか。

この場合、あなたに過失がない場合、本来、負担する必要のないものです。

このような場合、不動産会社や大家によって、なにも対応しないところもあれば、きちんと対応するところもあり、多種多様です。

対人問題の場合で、たとえば、隣のステレオがうるさいなどの問題で、我慢していたり、しかたなく引っ越したというケースをよく聞きます。

このような問題を円満解決するために、大家や不動産会社が間に入って、苦情を聞いて、きちんと対応しなければ、どうにもならなりません。

また、管理面で、雑草だらけの建物や、ゴミやエロ本が山積みの通路、ずさんな管理の施設など、定期的なメンテナンスしている物件としていない物件では、居住環境は大きく異なっています。

入居中のトラブルは想像以上に多いにもかかわらず、部屋探しの選択肢に管理面を入れる人は非常に少ないのです。

入居してからいやな思いをしないために、部屋探しの時点で、管理がしっかりしていて、対応をきちんとしてくれる物件とそうでない物件を見極める目をもつことが必要です。


(4) 退室時の敷金

退室時の敷金はふつうに生活をしていた場合、ほとんどの場合戻ってくるはずです。

住んでいた部屋から引っ越すときに、不動産会社に「原状回復だから、入居したとき壁紙が新品だったので新品にしてください」といわれた人がかなりいると思いますが、そんなことは聞く必要ありません。

ここで重要なことは、自然損耗（ふつうに生活している上での汚れ）は家主負担という点です。

具体的にいいますと、畳の日焼け、壁の黒ずみ、床の家具の跡などは生活上、避けられないものであり、また、長く住み、時の経過とともに、汚れていくのは当然で、10年間住んで、壁紙の老朽化のために張替えが必要になった場合も、借主の負担はほとんどないはずです。

これは、国土交通省が多発する敷金トラブル対策として定めた指針「敷金トラブルと原状回復のガイドライン」に基づいた見解です。

自然損耗分の補修費用はガイドラインによると、大家への家賃に含まれているので、退去時は「故意過失による汚損・破損部分のみを負担すればよい」とあります。

原状回復は、賃借人が借りた時点の状態に戻すことではなく、誤って、あるいはわざと汚損・破損してたものを元に戻すということです。

たとえば、ジュースをこぼして畳を汚した場合や、壁にぶつかり傷をつけたような場合は入居者が責任をもって直しますが、新品に戻すということではありません。

しかし、不動産会社や大家が「あなたが払わなければいけない」と請求してきます。

以前はそうでしたが、昔からそうだったからというのは、まったく理由にならない場合があります。

長い間、貸し手市場が続いたため、不動産会社、・大家の中には、それが当然と思っている人も多くて、いまだにできるだけ借り主の負担ですまそうとする傾向があることが問題です。

現在の賃貸住宅業界では、何も知らなければ、とられなくてもいいお金をとられてしまいます。

(5) インターネットと賃貸業界

借り主側はインターネットによって、不動産業界をより深く知ることができるようになりました。

本や情報誌などに載っていない、営業マンの営業手口、敷金トラブルの体験談、値下げ交渉体験談から、業界の裏情報まで誰でも入手することができます。

現在、従来の一方的で、業界寄りの情報だけを発信しつづければ、借り主との溝がますます深くなっていきます。

また、他方、インターネットで、業界に対する不信感から、消費者寄りに極端に曲解された情報もあります。

様々なサイトには、無用な不信感をあおるような書き込みも多く、そのまま信じると、不動産会社で実際に話したときに、庇理屈をこねるだけの嫌なお客になる可能性があります。

これから、業界の裏事情を明かし、損をしない部屋探しの方法や引っ越しの仕方を指導するとともに、自分の主張のみの変な客にならないよう、不動産会社とうまく付き合うコツをお教えしていくつもりです。

部屋探しの常識
住む場所を決定するポイント
情報誌で物件の相場が分かる
インターネットは部屋探しの最も強力な手段
ターミナル系不動産会社は部屋探しのガイドとして大いに活用する
地域密着系不動産会社は、優良物件に出会う確率が高い
不動産会社に足を運ぶ場合のゴールデン・ルール
元付けと先付けについて
部屋探しの最適な時期
不動産業者との接し方
物件情報のチェックポイント
内見前の事前準備
内見時の部屋のチェックポイント
部屋の外部のチェックポイント
周辺の店と施設のチェックポイント
家賃を決定する6つの要素
家賃の明確な根拠はない
最後的に自分の判断基準で決める
自分にとっての掘り出し物件を探す
入居時に必要な費用
値引き交渉のポイント
値引き交渉できる部屋
相手が受け入れる交渉のテクニック
公営住宅の部屋探しの初期責用は安い
契約手続きの日程を計画する
入居申し込みから契約書の捺印まで手順
入居申し込み時に多いトラブル
審査は年収・職業・保証人・人柄がポイントである
契約は人居手続きの最終段階である
定期借家契約
契約後は傷・汚れのチェックが必要である
契約上の卜ラブルの対処方法
引越し手段
見積もりは最低3社
引っ越しを安い費用で、円滑に行うポイント
最初のあいさつが最も重要である
転居の手続き
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貸し主の管理で住み心地は変わる
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入居後のトラブルの解決方法
住人同士の騒音トラブルへの対処
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敷金を取り戻す方法
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