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後悔しない賃貸物件の探し方〜戸建て・マンション・アパート〜 

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家賃の明確な根拠はない

日本の賃貸住宅の家賃は、物件によっては、駅に近くて同じ広さで同じにもかかわらず家賃に大きな差があったり、築年の古いほうが、家賃が高かったり、広いほうが、家賃が安かったという場合があります。



実際は、家賃は交通の便、築年数と設備、構造、環境という物理的な条件だけでなく、それ以外の直接関係のない事情が影響しています。

このことを理解していなければ、根拠のない高い物件を借りることになってしまいます。

1 建築時期と大家の事情

建築時期と大家が家賃相場の整合性をなくす最大の原因です。

現在、古くなった物件は安い家賃になる傾向になっていますが、1993年ぐらいまでは土地バブルの影響で、築年数に関係なく家賃は上がり続けていました。

当時の大家は、家賃は今後も値上がりすることを前提に、マンションを建てましたが、建てて数年の間にバブルが崩壊して、わずか5年間で相場が3割も安くなりました。

大半がローンを組んで建築したために、家賃の相場に応じた急激な値下げができなかったために、バブルの時の物件は、家賃の値下げをしないものや、少しずつしか、値下げしていないものがあります。

特に、バブル全盛期に建てた物件は、家賃が値下げされないままなので、最近の新築と比べると割高の家賃になり、業界ではたびたびこれを家賃の逆転現象″と呼んでいます。

また、その他、アパート・マンション経営で稼ごうとしている大家の物件は比較的高く、資産の税金対策程度に考えている大家の物件は安いということもあります。

このような、不自然な家賃の違いを営業マンに質問しても、大家が原因とはいうわけはなく、日当たりがよいなどの物理的な条件で納得させようとする場合が多いのです。

同じような条件の物件の場合でも、それぞれ物件の家賃は大家の考え方で決まる場合があるので物件によって異なります。


2 不動産会社

大家が家賃を決めますが、不動産会社は客の希望する家賃に合わせた物件をアドバイスします。

したがって、不動産会社の査定によって、家賃のばらつきが生じます。

中古車の場合は、年式や車種、傷の有無などが基準で、業者の査定にバラツキがありません。

しかし、賃貸住宅の場合は、同様の物件でも、不動産会社の査定した家賃が全然違う場合があり、同じ会社でも、担当者によって違う場合もあります。

つまり、家賃相場は各営業マン次第ということです。

たとえば、同じ入居者募集物件をあつかう不動産会社が違う駅にある場合、その物件が違う駅にある不動産会社の来客は、基本的に不動産会社の近辺の物件を探しに来るので、駅違いの物件は人気がないので、家賃は安くなります。

物件と距離が近い不動産会社は高い家賃になります。

また、営業力の強い積極的な不動産会社の物件は少し高い家賃でも営業トークで契約させてしまうので、高いと思います。

さらに、日当たりの悪い新築物件の評価でも不動産会社によって違います。

A社は、日当たりは悪いが、新築を評価して良い物件、別のB社は、新築だが日当たりが悪いので悪い物件とすることもあります。

このような判断の違いも家賃に影響します。家賃の査定は元付けの不動産会社がしますが、その査定の違いによって、1割程度の違いが生じていることもあります。

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