〜その契約ちょっと待った!!〜誰も教えてくれなかった不動産・賃貸屋さんの裏側

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部屋を探す時誰でも遭遇しがちな疑問やトラブル。後悔しない部屋の見つけ方を教えます。

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入居時に必要な費用

@ 入居費用は家賃の6〜7倍

一人暮らしを希望する友人がいました。ある日、彼が住宅情報誌を片手に部屋探しの相談にやってきました。



私が最初の月は最低数十万円が必要だというと、彼は月数万円の家賃の部屋が、どうしてそのような金額になるのかまったく理解できないようで、相談は5秒で終わり、かれはまずお金を貯めることから始めることになりました。

入居時の初期費用は礼金2カ月+敷金2カ月+仲介手数料1カ月+前家賃1カ月+火災保険料1万5000円+引っ越し代と家賃の6〜7倍のお金が必要で、家賃5万円の場合、30万円以上が必要になります。

例えば、家賃70,000円の部屋に引っ越す場合、礼金 140,000円+敷金 140,000円+仲介手数料 70,000円+消費税+前家賃 70,000円〜+保険料 15,000円=435,000円+引越し代と引っ越しには、家賃の6〜7倍が必要です。

A 礼金 は大家の臨時収入

礼金は大家との契約時に一度だけ払うお礼で、戦後の住宅不足の頃にできた慣習で、名前もそのときにつけられたものです。

明確な用途や意味はなく、大家の臨時収入です。

相場は家賃1〜2カ月分で、家賃5万円の部屋の場合、礼金は10万円ということになります。

A 敷金は基本的に戻ってくる

敷金は、契約時に大家に預けて、本来は退室時に戻ってくる預け金です。

しかし、家賃の未払い、部屋に故意過失による汚損・破損箇所(汚したり、壊したりしてしまった場所)があった場合、敷金からその修繕費が差し引かれて戻ってきます。

関東では、敷金は一般的に1〜2カ月ぐらいです。

以上、敷金について説明しましたが、知っていると思いますが、敷金の返金額に関するトラブルがよく問題になることが多いのですが、これについては後でくわしく説明します。

B 関西の敷引きは礼金に該当する

関西では礼金がないので、関東から関西に引っ越す人は、必ず入居費用の大きさに驚きます。

関西は関東より、入居費用が高額です。

関東では入居費用は一般的に「敷金+礼金」ですがが、関西では一般的には「敷金+敷引き」です。

敷引きは、退室時に敷金から自動的に差し引かれる金額のことで、関東の礼金の意味合いに近くて、相場は、敷金7カ月、敷引き5カ月ぐらいです。

たとえば、家賃が5万円の場合は、契約時に敷金35万円を払い、退室時に敷金から25万円が敷引きとして無条件で差し引かれます。

関東の表現にすると「礼金5カ月・敷金2カ月」とうことになると思います。

全体の傾向として、「礼金」や「敷引き」などの戻ってこないお金は、低くなっています。

全国の敷金・礼金の基準は、物件によってちがいますが、一般的な基準として参考にしてください。

北海道・東北 :礼金なし 敷金3カ月 更新料なし 敷引きなし

関東 :礼金2カ月敷金2カ月更新料1カ月敷引きなし

名古屋:礼金2カ月 敷金3カ月更新料なし 敷引きなし

関西:礼金なし 敷金7カ月更新料なし 敷引き5カ月

京都:礼金3カ月 敷金2カ月更新料2カ月敷引きなし

九州:礼金なし 敷金3カ月更新料なし 敷引き2カ月

沖縄:礼金なし 敷金2カ月更新料なし 敷引きなし


C 仲介手数料は不動産会社の収入源である

不動産会社の仕事は大家と客の間に立って、客に物件を紹介するので、仲介手数料が不動産会社の収入になります。

相場は家賃の1カ月分が相場です。

法律では不動産会社の受け取る手数料は「貸し主・借り主から合わせて1カ月」となっていますが、ほとんどの場合、借り主から1カ月分を受け取っていますが、大手不動産仲介会社のエイブルでは、手数料半額と宣伝し、他の不動産会社では「2割引キャンペーン」などと店頭に貼っています。

仲介手数料を払わない方法は、不動産会社を通さずに、直接、貸し主と契約することです。

情報誌には取引形態という欄があり、この欄が貸し主となっている物件は、直接大家が入居者を募集しているので、仲介手数料は必要ないので、1カ月分得します。

情報誌の取引形態欄の貸し主は完全に企業ですので、管理や契約も問題ありません。

情報誌や媒体で名称が多少異なっていますが、物件情報の取引形態欄が仲介や媒介・貸し主代理の場合は、基本的に、不動産会社が借り主と大家のあいだに入っています。

この形態が95パーセント以上で、仲介手数料がかかります。

自分で住みたい街に出かけて、アパートの入居者募集の看板を頼りに、個人の大家を訪ねるという方法もありますが、この場合は貸し主が企業の場合と異なって、注意をしなければなりません。

たとえば、入居を考えている部屋が前の入居者の自殺などの特別の事情がある物件は、不動産会社が仲介する場合は重要事項の説明で契約前に説明しなければならないことが法律で義務づけられていますが、大家と直接交渉した場合、大家個人の判断で説明しなければわかりません。

また、大家が直接契約によるトラブルを避けるために、お客が望んでも応じない場合が多いので、現実にはそれほどうまくいかないと思います。

初期費用を出来るだけ少なくしたいのは理解できますが、様々な賃貸のトラブルがあるので、貸し主が個人の場合は、不動産会社に仲介手数料を払って、トラブルが発生した時に、不動産会社に交渉させる状況にしておく方が都合がよいと思います。

D 火災・家財保険は入っておくべきである

保険は主に火災保険・家財保険があり、最近入居条件の一つになっている場合が多いです。

加入する必要はないと決めつける人が多いのですが、加入したほうがよいと思います。

もし、過失で火事を起こしてしまった場合、失火に関する法律によって近隣への類焼の賠償責任はありませんが、大家に対する部屋や建物の損害の補償は必要です。

その場合の賠償金を補償するのが火災保険制度です。

家財保険は、部屋のすべての家具を補償する制度です。

隣の火災により損害を受けた家財道具の補償、水もれで損害を受けた家財の補償、空き巣が入られて壊された家具の補償など補償の範囲は幅広いのです。

火災保険と家財保険のセットの場合が多くて、2年間の補償で相場は1万5000円ぐらいです。

E 前家賃 (家賃の先払い)は一般的である

契約時、1カ月分の家賃の先払いは、比較的一般的なことで、入居した日が月の途中の場合は、当月の日割家賃と前家賃1カ月分を前払いすることになります。

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