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審査は年収・職業・保証人・人柄がポイントである

入居審査の合否を決定する要素は、年収、職業、保証人、人柄です。



入居申込書には、いろいろな記入欄がありますが、この4つがしっかりしていれば必ず審査は合格します。

入居審査は原則として大家が行いますが、不動産会社が代行することもあります。

結果は遅くとも1週間以内にでます。

@ 年収の基準は家賃が給料の30パーセント以下である

年収の基準は家賃が給料手取りの30パーセント以下で、家賃と見合っていれば、さほど問題はありませんが、無理をして収入に対して家賃が高い物件を借りようとする場合、「大丈夫か」と確認されることがあります。

学生の場合は、ほとんど親が契約者で、親の収入が審査の対象となります。

A 職業はイメージで不利になる場合がある

不動産業界では職業によって、うまくいかなくなる場合がよくあります。

敬遠される職業として、水商売、建設現場関係、パチンコ屋などがあげられます。

このことだけで、入居審査が不合格になることはありませんが、実際にはこれらの職業はイメージだけで敬遠されています。

B 保証人に該当者がいなければ保証人システムを活用する

保証人の原則は親あるいは兄弟です。

親、兄弟の保証人がいない場合は、親の兄弟程度の親戚で問題ありません。

友人、上司は、保証人としての責任がとれるのか分からないので、あまり好ましくありません。

保証人の年収は、本人と同等以上が必要です。親が働いている間は問題ありませんが、定年退職後は、代わりの保証人を探さなければなりませんが、最近は働いていても、リストラなどで失業することも考えられるので、大家の中には年金生活者の方が保証人としては十分という人もいます。

不動産会社や大家が求める保証人にふさわしい家族、親族がいない場合がかなり多いようで、その場合には保証人不要システムというものがあります。

次にそのシステムを2つ紹介します。

〔オリコスマイルパートナー〕

オリコカードの保証人不要システムで、家賃をカード払いする代わりに、保証人が必要なくなります。

毎月家賃の2パーセントほどの手数料を払いますが、ポイント還元があるので、手数料は実質下がります。

〔日本賃貸保証〕

契約時に月額賃料の3割(5万円以下の場合は1万5000円) を保証料として支払うと、保証人が必要なくなります。


C 人柄については普通にしていれば問題ない

年収、職業、保証人に問題があっても、最終的に人柄によって審査に通る場合があります。

フリーター、十分な保証人がつけられない場合でも、不動産会社が「信頼できる人柄である」と思えば、入居を大家に説得すると思います。

不動産会社の中には、問題が発生したときの責任を嫌い、年収、職業、保証人で判断するところもありますが、その場合は、自分を信頼してくれる他の不動産会社を探せばよいと思います。

反対に、年収、職業、保証人にはまったく問題ないが、あまりに横柄な人やだらしない人など人柄に問題がある人は部屋を大変傷め、部屋の隣人とトラブルを起こす可能性があるために、審査を落とされる場合があるので注意する必要があります。

また、入居前に、支払うお金や部屋の設備に必要以上にクレームをつけて、やたら法律用語を使って、色々と追及する人も敬遠されます。

家賃を払う立場として、チェックするのは当然の権利ですが、取るに足らない細かいところでまで指摘する場合は人格を疑われます。

貸す立場として、実際にそのような人が入居すればなにかと面倒になるので、できるだけ入れたくありません。

D 審査の基準は大家によって異なる

審査基準の物件の状況によって変わる場合があります。

たとえば長い空室期間の物件は、不動産会社や大家は基準を下げる必要があります。

基準を満たさなければ、家賃滞納になるわけではなく、むしろ、問題を起こす人のほうが少ないので、入居が決まらなければ、空室期間がまた延びるという状況の場合、審査基準を下げます。

また、大家によって審査の基準は異なります。

余程のことがないかぎり審査を通す大家もいれば、住人トラブルや家賃滞納でにがい経験をもつ大家は、かなり厳しい判断をする人もいます。

審査基準で懸念することがある場合、部屋探しの段階から不動産業者にいっておく必要があります。

元付けの不動産会社の場合は大家の性格を把握していると思いますので、審査基準のゆるい大家の物件を選ぶと思います。

E 保証人と連帯保証人

保証人は、賃貸契約時に必要となります。滞納している人への家賃督促で、本人と連絡がとれない場合は保証人に請求することになります。

大半の賃貸契約の保証人は連帯保証人です。

単なる保証人の場合、滞納すればまず本人に支払いを督促して、その次の段階で本人の支払いが不可能である場合は保証人に請求します。

本人に請求せずに最初に保証人に請求した場合、「最初に本人に請求を」といって、とりあえず支払いを拒否することができます。

連帯保証人の場合は本人に請求せずに、最初に請求されても支払いを拒否できません。

賃貸住宅の大半の保証人は、連帯保証人です。

F 保証人の保証の範囲

賃貸契約の保証人は一般的にはその人の生活全般についての保証となります。

家賃の保証人だけでなく、本人が近隣の住宅に迷惑をかける問題を起こした場合、不動産会社は保証人に相談し、退室の協力を要請される場合があります。

契約者本人が行方不明となって家賃滞納、荷物が置きっぱなしで連絡がとれなくなるというケースはよくありますが、大家や不動産会社が荷物を運びだしてしまうと違法行為になるが、放置すると、家賃が滞納するので、荷物の引き取りを保証人と交渉します。

保証人はそのまま滞納額を増やした場合、最終的に家賃を請求されるので応じざるを得ません。

保証人は部屋の原状回復費、滞納分の家賃などを支払わなければなりません。

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