〜その契約ちょっと待った!!〜誰も教えてくれなかった不動産・賃貸屋さんの裏側

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契約は人居手続きの最終段階である

契約には、収入証明や源泉徴収、保証人の確約書と実印、印鑑証明などさまざまな書類が必要となります。



契約書には、賃料、禁止項目、退去申込期日、特記などの項目が設けられています。

重要事項説明書と同様、契約書は、以下のポイントを踏まえたうえでよく読むことが必要です。

〔賃料〕

家賃や管理費についての項目で、毎月の家賃の支払い方法、支払いが滞った場合のことを確認します。

契約更新時に自動的に値上げされる契約もあります。

〔禁止項目〕

大家が借り主に対して、リフォームの禁止、ペットの禁止、同居人の禁止、マージャン禁止、楽器の禁止などの禁止する事項が書かれています。

禁止項目を順守しない場合、退室を要求されるので注意が必要です。

追い出されることもあります。

〔退去申込期日〕

退室する場合は大半が部屋を出ることを連絡してから一定期間は、家賃が発生する契約になっています。

たとえば、この期間が2カ月の場合、住んでいなくても2カ月間家賃は発生するので、そのことを念頭において住み替えをしないと、家賃の二重払いをせざるを得ない場合もあります。


〔特約(特記)〕

特約には、契約において大家が特に強調したい内容が入っているので、絶対に読んでおく必要があります。

特約でまず確認すべき点は、退去時に負担することになる原状回復のための費用の項目で、設備の交換や壁紙の貼り替えなどを貸し主、借り主のどちらが負担するのかが書かかれています。

原状回復の費用は、貸し主が負担すべき部分と、借り主が負担すべき部分を、国がガイドラインを設けある程度、明確にしていると前に説明しましたが、特約がこのガイドラインと大きく乖離した内容で、それを把握していないと、退室時にトラブルになる可能性があります。

入居に際して、退去時にトラブルに悩まされることがないように、面倒でも、特約は十分読んでおく必要があります。

@ 認められない契約書の条文

法律では、賃貸借契約で期間や権利そのものを制限する条文、あきらかに公序良俗に反する条文を認めていません。

期間では、たとえば「貸し主は理由の如何を問わず契約をいつでも終了することができる」とか、「家賃を1カ月滞納した場合契約が自動的に解除する」などという条文は、無効となる可能性が高いのです。

権利では、「子どもが生まれたら、出ていかなくてはならない」などという、人本来にそなわる権利を侵害するような契約の場合です。

人間生活をするにあたり、子どもができるというのは当然のことなので、それを制限する契約内容は認められません。

「家賃を滞納したら100万円払わなければならない」という内容も認められません。

家賃数万円の部屋に対して、金額があまりにも、暴利的で公序良俗に反するからです。

A 契約する前に内容を確認する

賃貸借契約とは、大家との間で交わされる法律行為です。

「不動産会社がしてくれなかった」と不動産会社や大家が悪いといっている人の中には、不動産会社や大家にサービスを求めすぎている場合もあります。

店で電気製品などを購入するときに色々サービスしてくれますが、部屋を借りる場合はそういうお互いの立場は対等です。

契約書に書かれてあれば、入居者が負担しなければならないものは、基本的に従う必要があるので、契約前に、入居者と大家が負担するものを確認することは、契約する人の義務です。

契約書に署名・捺印をする前に、契約書をよく読んで、納得できない場合は契約をしないか、条文の削除を申し出るということが道理にかなった正しい方法であると思います。

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