〜その契約ちょっと待った!!〜誰も教えてくれなかった不動産・賃貸屋さんの裏側

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契約の更新時の注意点

賃貸住宅の場合、賃貸契約は2年の場合が多く、住みつづける意思がある場合は、更新の手続きをします。



ふだん、近くの住人とトラブルを起こしている人、家賃を滞納している人は、大家から更新を断られることも考えられますが、法的にはよほどの理由がないかぎり大家からの契約解除は困難です。

契約更新を拒絶する場合は、契約修了の6カ月前に大家から通知があるはずです。

更新料は家賃の1カ月分が相場で、礼金のようなもので、特に用途などはなく、大家の収入になります。

しかし、関西では更新料がない場合が多いのです。

@ 更新料の支払いは契約書と大家次第である

更新料は契約書に更新料についてなにも書いていない場合は払わなくてよいのですが、契約書に書いてある場合は、払う必要があります。

大家との更新に不動産業者が関わる場合、更新手数料を支払わなければならない場合があります。

金額には家賃の4分の1程度から半月分ぐらいですがが、入居時、もしくは前回更新時の契約書に記載がない場合は払う必要はありません。

また、更新後すぐに引っ越しが決まっている場合は、契約書に定められていれば、たとえ契約期間の1日過ぎてもでも払う必要がありますが、大家との交渉次第です。

大家によっては、1週間超えたからといって更新料全額を払わせるのは気の毒だと思う人もいると思いますが、大家が認めなければ払わなければなりません。

まず、大家に率直に相談してみることです。
(最近更新料は無効だという判決が出ていますので、今後更新料そのものがなくなっていくでしょう)

A 更新時の条件変更は交渉の余地がある

契約更新に多い問題が条件変更です。

契約更新は、従来の契約を継続するかどうかが検討されますが、原則として家賃の変更などは、契約更新時に行われます。

契約更新は、双方合意の上の内容での更新が原則ですので、提示された条件に不満がある場合は交渉する余地がなければなりません。

問題になるケースは、一方的に完全に認められない条件を要求された場合です。

更新できないからといって、退室しなければいけないということはなく、契約内容に合意できないとして、間に合わないためにすぐに定められた更新料と前の契約の家賃を支払いつづければ(大家が受け取り拒否の場合は供託というかたちをとる)法定更新(契約期間が切れた後も借り主に居住権を認めるみかけの更新)となります。

賃貸借契約は解除されていないので、住みつづけることに問題はありません。

大家は、更新時に契約内容の変更を望む場合、借り主の合意か、訴訟により変更が認められる必要があります。

しかし、この方法はどうしても納得いかない場合、大家の要求があきらかに不当だという場合にしたほうがいいと思います。

更新条件が調整できないままの場合、大家や不動産会社との関係を著しく損なうと思うので、困ったことがあっても、対応してくれず、すべてに不便なことが多くなる可能性があります。

ちゃんとした不動産会社が更新の窓口である場合は、いきなり家賃が2倍というような大幅な値上げ要求は考えられないので、大家の主張もきちんと聞いたうえでよく考える必要があります。

B 隣の家賃が違うことが分かった場合の対処方法

隣の同じ間取りの部屋に一番新しく入居した人の家賃が安くなっていることが多いのですが、それに気付いた大部分の人が高い家賃を払わされたことに対して、返金や値下げを要求しますが、どうしようもない部分があります。

土地は地価が下がる場合は、後で買ったほうが得になるように、家賃も契約した時期の経済状況によって当然異なってきます。

相場家賃は10年前に大きく下がり、その後も少しずつ値下がりが続いています。

バブル時代の物件は値下がりの幅が大きく、さらに郊外ほどその傾向は強くなっており、2年程度の間隔で空室のたびに値下げされていると思います。

従って、この家賃の間題の結論は、「大家に対する値下げの要求は、必ずしも要求が通るとは限らない」ということです。

たとえば、土地の場合、土地が下がったという理由で差額を返金しないのと同様に、隣の住人の家賃は関係ないと大家にいわれてしまえばそれまでです。

反対に、先に入っていて後から入った隣の人のほうが高い家賃という理由で、値上げを通告されることを想像すれば、分かりやすいと思います。

しかし、実際には大家次第で、値下げの時期は相談する必要がありますが、少なくとも契約更新時には値下げに応じる可能性は十分あります。

大家に拒否された場合、家賃の差額に納得がいかない人は裁判所による調停を申し立てることができ、裁判所が認めれば大家は値下げをしなければなりません。

しかし、2000円、3000円の家賃の差額は前に説明したように当然で、非常に相場に釣り合わない家賃でないかぎり調停で認めらかどうかわかりません。

また、10年以上住んでいて1回も家賃の値下げがなかった場合は、周辺の新築物件を探してみてください。

その物件の家賃に必ず驚くと思います。

思い切って住み替えをおすすめします。

もちろん敷金や礼金など払うことができる人ですが、10年も住めば、いたるところが老朽化して、修理の依頼も面倒なので、そのまま使っていたると思います。

その家賃で、最新の設備できれいな内装の新築に住むことができます。

今よりもう1ランク便利なところに住むこともできます。

現状に満足せず、隣の部屋の人と家賃が違う場合は、大家に交渉する必要があります。


C 家賃の滞納

家賃の滞納で、1回の払い忘れは住みつづけても問題はありません。

大家が賃借人を強制的に立ち退かせるためには裁判→明渡し命令→強制執行という手順を踏まなければなりません。

明渡し命令は、原則として、3カ月以上の支払いがない場合が基準になるようです。

契約書に「家賃を滞納した場合、大家が荷物を処分して強制退去させることができる」とあるからといって、大家が賃借人の留守中に勝手に荷物を処分したケースで、裁判所は契約書のこの条項を認めず、大家に処分した家財の損害賠償を命じたという判例もあるように、滞納していても生活する権利はあります。

ついでに言いますと、滞納者の締めだしの代表的な方法が、部屋に入れないようにカギ穴をガードしてしまうカギブロックですが、滞納していても生活する権利はあるので、この方法は賃借人の権利を不当に害しているといえます。

また、その他の方法として「即刻家賃を支払え」などの張り紙をドアに目立つように張ることも不当で、プライバシーの侵害です。

過去に、大家と不動産会社が嫌がらせのために、滞納する賃借人の玄関ドアを外して、逮捕されるという事件がありました。

大家の中には滞納者に対しては手段を選ばずという考え方をしている人もいますが、賃貸借契約は「家賃未納の場合は即解除」とすぐに結論付けません。

不動産会社や大家の中には1カ月の滞納で、保証人に連絡する人もいます。

そのことに腹を立てる人もいますが、滞納しなければ、そのようなことにならなかったのです。

不動産会社は、多数の人の家賃管理をしているので、個々の状況まで把握はできないので、決められた滞納の場合の手続きをして処理します。

たとえうっかり払い忘れたとしても、滞納した人に落ち度があることは、十分自覚しなければなりません。

D 禁止されているペットの飼育

ペット禁止にもかかわらず、隠れてペットを飼育することは、管理する立場として、部屋の補修費だけの問題ではないのです。

隣の住人がペット嫌いの場合もあり、ペット禁止で飼うことをあきらめていた新しい入居者が、ペットを飼っていた事実に対して「どういうことだ」と指摘された場合、言い訳のしようがありません。

したがって「つめを研がない」、「吠えない」という理由は、まったく通用せず、例外は認められません。

ペットの発覚時の言い訳で一番多いのが「預かっているだけ」で、次が「野良猫を中に入れていただけ」です。

とにかく、ペット禁止の物件でペットを飼うのは契約違反ですので、退出を要求されても文句はいえません。

さらに、ペットの飼育のために退室させられた場合、敷金を返金されない可能性があることを念頭におく必要があります。

違反ですが、本来ならペットによる傷、汚れ、臭いなどの故意・過失部分だけを負担すればいいのですが、大家の気持ちになれば、全ての取り替えを要求することは分かります。

問題を引き起こしたのだから、大家の要求通り負担するのもいいし、要求に対して主張するのもいいと思います。

しかし、この場合は大家も意地になっているので、容易に返金には応じないと思います。

最初は契約違反が大家の要求の原因ですので、そのことも十分考慮した上で対応するようにする必要があります。

ペットを飼いたければ、やはりペット可物件で飼いましょう。

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