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敷金の返金

住み替えをする場合、敷金の返金を計算にいれて新居を決める場合がありますが、実際ほとんど汚していないのに、敷金をすべて部屋の補修費にして、返金どころか追加請求がくることもめずらしくありません。



不動産会社や大家が当たり前のように要求してくるので、要求のまま応じた人はきっと多くいると思います。

実際、完全に敷金を返金するところは少ないのです。

以前に引っ越しを何回かしたが、いずれも敷金の返金がなかったという人は、今後のために、きちんと勉強しておく必要があります。

@ 敷金と原状回復の解釈

部屋を明け渡した時点で、家賃の未納がある場合はその金額、部屋の汚損・破損部分の修理代を敷金から差し引きして、残りを返金されます。

このときに問題になるのが、この修理代しての金額で、そのポイントは原状回復の解釈です。

原状回復とは、壊したり、汚したりしたものを元に戻すことです。

この時の解釈がポイントで、入居時に新品であったものは新品に戻すという考え方をするケースが多いのです。

この場合、壁紙や畳などの内装を入居者の負担で新しいものを取り付けることになっていると負担を求める大家や不動産会社が多いのですが、これは間違いです。

判例では「原状回復は故意・過失で汚破損した部分にかぎり、年数による劣化(自然消耗)は除く」という解釈です。

故意とは「わざと傷や汚れをつけること」、過失とは「誤って」ということです。

新品にする必要はなく、ふつうに生活しているかぎりの汚れ(自然損耗)は、入居者の責任ではありません。

レンタカーで考えてみると、走行によりタイヤは磨り減りますが、返却時にその磨り減った分のお金を払うことはありません。

それと同様に日常生活による汚れは、家賃に含まれているという解釈が正しいのです。

要するに、特に大きな故意・過失がないかぎり、敷金はかなり返ってくるはずなのです。

A 自然損耗とは

自然損耗は年数による劣化のことで、原状回復の対象にはなりませんが、具体的にどういう状態を指すのか説明します。

モノには寿命があり、畳は日に焼けて黄ばんできたり、壁クロスは汚れてきたりして、いくら注意して住んでも、でる汚れが自然損耗です。

内装・設備には価値的な寿命(償却期間)があり、壁紙は7〜8年程度、床(クッションフロアの場合)は8〜10年程度といわれています。

その期間を経過すれば価値はほとんどなくなります。

これが退室時の負担する金額の指標となります。

たとえば、壁紙が新品の状態で入居して、6年目で引っ越しをします。

引っ越し時に運んでいる家具で壁紙を破いてしまいました。

この場合は、過失のため、張り替えをする義務が生じますが、その費用をすべて負担する必要はありません。

負担する金額は、壁紙の寿命を7年とすると、張り替えが1年早まることになるので、その1年分のみ(7分の1)が目安になります。

そのままでも1年前後で価値がなくなるにもかかわらず、全額負担して新品にすれば、大家は6年分得することになると考えると、全額負担となるケースはほとんどないことが分かります。

また、入居時点で壁紙が張り替えて4年目であった場合や、10年たっているケースもあります。

その様なケースが半分以上あるので、ふつうに住んでいたにもかかわらず、半分負担することは、正当な請求とはいえません。

10年住んだ場合、大部分の内装や設備は寿命に達しているので、負担はほとんどなくなるので、長く住むほど負担額は少なくなります。

それでは、2年住んで引っ越した場合、汚れが少ないにもかかわらず、不動産会社が壁紙の張り替えを要求したならば、次の入居者の集客のための補修であり、大家の都合であり、借り主の責任はありません。

以上のように、故意、もしくは誤って汚した部分や、壊した部分がなければ、敷金は全額返金が原則となります。

クッションフロアや壁紙の自然損耗と修繕費の関係をみると、新築で入居し、10年目に退室(過失で床にキズをつけた)した場合、床、壁紙とも価値はほとんどないので借り主負担はごくわずかです。

新築で入居し、4年目に退室(過失で壁紙を破った)した場合、4年目だと壁紙の価値はほぼ半分なので借り主負担も半分になります。

B 借り主が負担するもの

〔壁〕 壁紙や襖の日焼けによる黄ばみ、手垢、黒ずみ、結露によるカビの発生などは、自然損耗の範囲内とされています。

借り主が修繕費を負担しなければならないケースは、誤って破ってしまった場合、子どもの落書き、換気を怠ったためのカビの発生などの場合だけです。

タバコのヤニは判断が分かれますが、クリーニングで落ちる程度のものであれば、生活上の自然損耗とみなされ、貸し主負担になります。

エアコンのビス跡は通常生活の範囲で負担義務はありません。

〔床〕 家具の跡、畳の日焼けなどは通常使用の範囲内です。

タバコの焦げ跡、フローリングの傷、食べ物のシミなどは原則として借り主負担となります。

〔設備・建具〕  ドアの建て付け、パッキンの磨耗、襖の日当たりによる変色、窓の鉄部のサビ、ゆるくなった網戸の交換は、借り主の負担ではありません。

また、画びょうの穴などは大家の負担となりますが、大きな釘の穴などの場合は、借り主の負担となります。

〔クリーニング〕 業者のおこなう清掃、フローリングのワックスがけ、トイレなどの消毒はいずれも次の入居者のためですので、貸し主負担となりますが、実際に、業界では入居者負担にさせているケースが多いのです。


C 修復費の負担

敷金の返金額は不動産会社もしくは大家次第です。

法律上は、故意・過失による傷のみが借り主の負担箇所ですがが、実際はすべてが法律の解釈に基づいていません。

大家の認識の程度によって、返金額は異なります。

また、実際に、壁の汚れは自然損耗か、手入れの悪さで生じた汚れかは、判断できないところがあります。

また、修復費の査定をする不動産会社は、当然、退室する人よりも顧客である大家に配慮します。

本来は、退室する人が負担する必要がないことをなんとなく承知の上で、多めに請求をしています。

不動産会社は修理費を請求する場合、個々の状態を検証せずに次のようにパターン化していることがあります。

〔パターン1〕すべてが入居者負担で、壁紙、床、畳、などすべてが借り主の負担というケースです。もってのほかだと思うかもしれませんが、それが当然と考えている大家がかなりいます。古い大家の場合は昔から当然とする風潮が強いので注意が必要です。

〔パターン2〕費用を借り主と大家が折半で、「大家が負担するのだから、借り主も負担してください」ということで納得させようとします。これに納得してしまう人が意外に多いのですが、大部分は借り主が大家の修復費を負担しているのです。

〔パターン3〕返金なしで、「もっと請求したいが、敷金内ですべておさめます」という、追加請求や返金がないパターンです。知識のない借り主は喜ぶのですが、内訳を聞く必要があります。本当の場合もありますが、大部分は過大請求の場合が多いのです。パターン1、2のケースでは多少の敷金は戻ってきますが、このケースでは返金はありません。

退室時にかかる修繕費用の目安:壁紙(クロス)単価の目安1200〜1800円/u、床クッションフロア(CF)単価の目安2500〜3500円/u、じゅうたん3500〜5000円/u、畳表替え4000〜5000円/u、襖表張り替え3000〜4000円/u、襖裏張り替え1000〜2000円/u

D リフォームは原状回復が要求される

故意・過失による汚れや傷以外に、原状回復が要求される場合があります。

部屋の設備や調度に手を加えた場合、壁の色を好みに合わせるために壁紙を張り替えた場合、窓ガラスをくもりガラスに付け替えた場合などは元に戻さなければなりません。

特に、大家の建物なので、大家に連絡せずに、部屋に手を加えていた場合は問題です。

部屋に手を加える場合、最初に大家に了解を得ることと、原状回復の費用が発生することを念頭に置く必要があります。

E 関西、九州の場合の敷引きと敷金

関西や九州は主に敷引きという方法があり、退室時に自然損耗、故意・過失を原則として考慮せず、部屋が汚れた状態、きれいな状態に関わらず敷引き分しかかかりません。

したがって、故意・過失があってもよほどの破損個所がないかぎり、原状回復の費用は敷引きのみであると考えられます。

しかし、不動産会社の中には、敷引きと別に関東の敷金の様に原状回復費用を請求するケースが多いようなので、敷引きの考え方を十分理解しておく必要があります。

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