〜その契約ちょっと待った!!〜誰も教えてくれなかった不動産・賃貸屋さんの裏側

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敷金を取り戻す方法

預け金のはずの敷金が、かなりの確率で正当に戻ってこないことが分かりました。



敷金の返却額は、退室日の点検で、部屋の傷みぐあい、補修箇所などを見て決められます。

できるだけ戻ってくるようにうまく行動する必要があります。

@ 退室点検がポイント

不動産会社は退室点検の立ち会いで、何も言わない人に対して多めに請求して、そのまま払ってくれれば儲けものいうのが基本だと思います。

そのために、不動産会社にまず点検前に「修復費は見積もりにして見せてください」といっておきます。

請求が出てからも、とりあえず交渉すると、なんらかの譲歩案を示す場合が多いのです。

この場合もパターン化していて、@全額負担で請求するA借り主が納得しないB折半を提案するCそれでも借り主が納得しないD敷金内に収めて返金なしと提案するEそれでも借り主は納得しないF畳・襖・室内清掃以外の返金を提案するという段階で進めていきます。

しかし、最後の段階まで進むまで人は少なくて、大部分は一度主張して負担が減額になった段階で、交渉は成立します。

実際には、もう少し交渉すれば返金額が増える場合が多いのです。

明細を見て、疑問を感じたら、とりあえず抗議する必要があります。

「主張したほうが得」という側面があります。

A 法的手段の行使

大家がなんの譲歩も返金もする姿勢がない場合は、法的手段に出るという方法があります。

法的手段をとる場合、少額訴訟となり手数料と印紙代の5000円程度費用で、裁判官が直接被告と原告の意見を聞いて判断するので、弁護士もいらないし、即日判決がもらえます。

少額訴訟は、あまり多額でない金額に関する訴訟について、迅速に決着をつけるという目的があります。

双方の主張と、裁判所の解釈を合わせた和解(第三者である裁判所が決定を下すのではなく、あくまで当事者間の話し合いで決着)という方向にもっていく場合が多いのです。

当事者のどちらかが不服を申し立て場合は通常裁判に移行し、弁護士を立てて争うことになりますが、借り主がふつうに住んでいたのであれば、大家がよほど強情で弁護士や裁判官の意見を聞かない人でない限りは通常の裁判になることはありません。


B 入居時の証拠づくりが重要

入居時に壁紙が新品でなかったが、退室時に壁紙の張り替え費用を要求されたという例は多く、また、前の入居者がつけた傷や汚した箇所の修理の費用を要求されることも考えられます。

その対策として、入居直後に部屋の写真を撮ります。

この写真は退室時に正当でない修繕費を請求された場合に役立ちます。

もし裁判や少額訴訟に至った場合、非常に有力な証拠になります。

また、入居前に補修していない部屋を見ることができる場合、その汚れ具合で補修はいらないという人は、大家が了解すれば生活に支障のある部分のみ補修して、契約書に敷金の全額返還という特約を設けて、畳、襖、壁も補修しないで入居するという方法があります。

大家にとっても長い期間で有効に利用でき、特にヘビースモーカーには最適の方法です。

しかし、大家が前の住人から張り替える費用をもらっている場合は、張り替えないと、詐欺になってしまうので、できないといわれることもないわけではありません。

退室時に敷金を過剰に請求される事例はかなり多いのです。普通に生活していて生じる汚れ(自然損耗)は大家の負担が原則です。

C 自分で修繕の手配する

不動産会社や大家との立ち会いが終わり、借り主に費用負担があった場合に修繕費を安くする方法があります。

修繕は、大家か管理会社が工事会社に手配してその費用のふさわしい部分を負担するということになっているはずですが、この管理会社や大家が発注する工事単価が問題になります。

たとえば壁紙の張り替え費用が、業者によって最大3割も異なる場合があり、2DK、3DKになると、その差額は数万円以上とかなりの差額になります。

不動産会社が工事の手配をしている場合、正規の業者価格に手数料として2〜3割のせている場合があるので、借り主か貸し主が直接工事会社に発注すれば、その手数料の分は安くなります。

この場合、大家と相談して工事会社を見つけて、手配すると、借り主と大家の負担額が安くなり、双方にメリットがあります。

問題点はその工事会社が大家の希望どおりの工事ができるかかということですが、大家から発注すれば対応できると思います。

大家が対応するかは、借り主の能力しだいです。

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