〜その契約ちょっと待った!!〜誰も教えてくれなかった不動産・賃貸屋さんの裏側

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敷金が戻ってこないケース

基本的に敷金は部屋の補修費などを差し引いて戻ってきますが、原則的には、契約の中には戻ってこないということもある可能性があります。

@ 契約書の特約事項

退室時に、補修代全額を請求されて抗議すると、不動産会社が「契約書の特約にある」と言いました。

契約書を確認すると「特約:原状回復費用はすべて乙 (借り主) の負担とする」と書かれていました。

この場合の対応について説明します。

最初に、ふつうに使用して発生した汚れ(自然損耗分)を借り主に負担させる特約は次の条件を満たした場合にかぎり有効です。

@その特約が暴利的でなく、かつ合理的な理由が存在する。

A賃借人が特約の内容を理解している。

B賃借人が特約を了承している。

法律の考え方に反する契約条項でも、本人が確実に了解している場合は、負担させてもよいという考え方です。

この場合に問題になるのが、契約時に不動産会社が十分な説明をしたかということです。

契約書に書いてあれば、なんでもできるとものではありません。

借り主が納得して判を押さなければいけません。

トラブルの大半は、契約書のなかに小さな字で書いてあり契約の時に説明しないケースで、この場合は認められません。

(2001年施行の消費者契約法で、前に説明した3つの要件を満たした場合でも、特約が無効になるケースが考えられます)

A 特約の効力の有効性か無効性は一概にいえない

特約の判断は、同じような事例でも裁判官によって判決が異なり、一概に特約の効力を無効か有効かということはできません。

ケース・バイ・ケースで微妙な問題ですが、裁判をしない場合もある程度判決の傾向を前提に考えましょう。


B 「原状回復費用はすべて乙(借り主)の負担とする」という特約

「退室時の補修費は、全て借り主の負担」とする特約が裁判にもちこまれたケースでは、裁判所はこの特約はあくまで「借り主の故意・過失で汚した部分に限る」としています。

結論として、ふつうに生活による汚れは大家の負担になり、これを全部、借り主に負担させることはできないということです。

C 「畳・襖・クリーニングをすべて借り主負担とする」という特約

この特約は中間の領域で、裁判でも効力を認められる可能性は十分あります。

理由は、畳・襖は違った見方をすれば、消耗品であり、時間の経過とともに損耗するという考え方がそぐわず、金額も比較的少額であることから、重要事項の説明などで十分説明されていれば、契約書どおり全額負担の可能性は高いのです。

業者によるクリーニング (室内清掃) も同様で、次の入居者のための場合も特約に記載されていれば有効であるという判例があります。

また、特約の有無にかかわらず、大家の多くは畳・襖・室内クリーニングは、借り主の負担としています。

言うまでもなく、ふつうに生活していることによる汚れの場合も、昔から借り主に負担させる傾向が強くて、良心的な大家でも、借り主負担にする場合が多いのです。

業界の常識になっているため、借り主が畳・襖・室内クリーニングの部分の返金を要求してもなかなか応じないことは十分予想できます。

D 和室は注意が必要である

畳・襖の修繕費は、特約がある場合も特約がない場合も借り主の負担で、業界の常識になっているので大家は簡単には応じません。

と言う事は、和室に入居した時点で、借り主は敷金の心配をしなければなりません。

たとえば、家賃7万円の2DK、和室2部屋で、合わせて12畳の場合、敷金が2カ月分の14万円とすると、畳1枚当り5000円×12枚+襖表4000円×6枚+襖裏2000円×2枚で、合計税込みで9万2400円になります。

さらにクリーニングと、なにか1つ壊した場合は、簡単に敷金を超えてしまいます。

入居した時点で敷金が戻ってこないことになります。

和室は退室時に原状回復の費用がかかることを念頭に置く必要があります。

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